개발행위허가는 단순히 서류 제출만으로 이뤄지지 않습니다.
이 글에서는 심사 기준의 핵심 요소들을 구체적으로 분석하고,
관청이 승인할 수밖에 없는 계획서 작성 방법에 대해 다룹니다.
특히 도시·군계획의 정합성, 환경과의 조화, 재해 방지 계획, 공공시설 확보 방안에 대해 실제 사례와 함께 설명합니다.
1️⃣ 도시·군계획과의 정합성 검토방법
개발행위허가 심사의 핵심은 계획이 해당 지역의 도시·군계획과 얼마나 부합하는지에 대한 검토입니다.
이는 단순한 법적 요건 충족을 넘어서, 해당 지역의 미래 발전 방향에 기여할 수 있는지를 평가하는 과정입니다.
- 법적 기준: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 지역별 도시계획 조례의 내용을 사전에 숙지해야 합니다.
- 토지이용계획 파악: 용도지역(주거, 상업, 녹지 등), 용도지구(경관지구, 방화지구 등) 및 용도구역(도시지역, 관리지역 등)을 명확히 이해하세요.
- 도시계획 전문 컨설팅: 전문 기관이나 도시계획 컨설턴트를 통한 사전 자문은 허가 가능성을 높여줍니다.
📊 도시·군계획 정합성 체크리스트
✅ 용도지역과의 일치 여부
✅ 토지이용계획과의 적합성
✅ 인구 증가와 기반 시설 수요 분석
✅ 관련 법규 준수 여부
🔍 실제 사례
사례: 서울시 S구의 한 개발사업은 기존 주거지역 내 상업시설 확장 계획이 용도지역 규제를 위반해 거절되었습니다. 이후 해당 지역의 용도 변경 승인을 먼저 얻은 후 개발계획을 다시 제출해 허가를 받았습니다.
출처: 서울특별시 도시계획국, 2023
2️⃣ 주변 환경과의 조화를 입증하는 자료 준비
주변 환경과의 조화는 특히 주거 지역에서의 개발행위에서 중요한 심사 기준입니다.
주변 건축물과 조화로운 설계, 교통 흐름에 미치는 영향, 녹지율 확보 등의 요소들이 반영되어야 합니다.
- 환경영향평가: 소음, 대기, 수질 등에 대한 평가 자료를 첨부해야 합니다.
- 지역 주민 의견 수렴: 설명회 개최 및 주민 동의서 확보는 심사 과정에서 긍정적인 평가 요소가 됩니다.
- 시각적 자료 제출: 조감도, 모형 사진, 3D 렌더링 이미지를 통해 심사관의 이해도를 높일 수 있습니다.
🌿 환경 조화 요소
✅ 주변 건축물 높이 및 디자인
✅ 교통영향 분석
✅ 녹지공간 확보
✅ 인프라 연결성 (도로, 상하수도 등)
🔍 실제 사례
사례: 부산 해운대구에서는 고층 아파트 신축 계획이 주변 건축물의 일조권을 침해할 우려가 있어 반려되었습니다. 이후 건축물 높이를 조정하고, 일조권 피해 완화 방안을 마련해 최종 승인되었습니다.
출처: 부산광역시 도시계획과, 2022
3️⃣ 재해 및 위험 방지 계획 수립 노하우
재해 및 위험 방지 계획은 개발 사업의 안전성을 보장하는 필수 요소입니다. 특히 홍수, 산사태, 지진 등의 자연재해로부터의 안전성을 확보해야 합니다.
- 재해영향성 검토: 지형, 지질 특성을 기반으로 위험 요소를 분석해야 합니다.
- 비상 대응 계획: 비상대피로, 재난 발생 시 대응 절차 등을 명확히 명시해야 합니다.
- 재난 대비 시뮬레이션: 사전 시뮬레이션을 통해 대응력을 강화하고 심사 과정에서 이를 증빙해야 합니다.
🛡️ 재해 방지 체크리스트
✅ 홍수 방지 시설 설치
✅ 지진 대비 설계
✅ 대피로 확보 및 표시
✅ 비상연락망 구축
🔍 실제 사례
사례: 경기도 G시에서는 산사태 위험지역 내 개발 계획이 거절되었습니다. 이후 사전 토지 안정화 작업과 함께 방재시설 설치 계획을 제출해 승인을 받았습니다.
출처: 국토교통부 재난관리국, 2021
4️⃣ 공공시설 확보 및 환경보전 방안 작성요령
공공시설 확보와 환경보전은 지속 가능한 도시 개발의 핵심입니다. 이에 대한 계획이 부실할 경우, 허가 심사에서 부정적인 평가를 받을 수 있습니다.
- 교통 인프라 개선: 도로 확장, 대중교통 노선 개선 등을 포함해야 합니다.
- 녹지공간 확보: 전체 부지 면적의 일정 비율 이상 녹지를 확보하는 것이 좋습니다.
- 에너지 절감 설계: 친환경 건축자재 사용, 태양광 발전 시스템 설치 등도 고려해야 합니다.
🏞️ 공공시설 및 환경보전 전략
✅ 도로 및 주차장 확보
✅ 녹지율 30% 이상 확보
✅ 재생 에너지 활용
✅ 폐기물 관리 시스템 구축
다음 편에서는 "제5편-개발행위허가 반려사례 분석" 에 대한 주제로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!
