[2025년 부동산트렌드 총10편] 제7편-재개발 지역 투자 가이드

안녕하세요, "도시이야기"입니다.
부동산 재개발, 여러분의 낡은 아파트에도
새로운 기회가 될까요?

현장에서 수많은 프로젝트를 보며 느낀 점을 풀어봤어요.
2025년, 재개발이 집값을 어떻게 바꿀지
함께 알아볼까요?

목차

• 1. 규제 완화, 무엇이 달라졌나?
• 2. 시장 변화, 숫자가 말해줘요
• 3. 수도권 재개발 투자 포인트
• 4. 실제 사례와 한계점

1. 규제 완화, 무엇이 달라졌나?

재개발은 낡은 동네를 새 교복으로
갈아입히는 작업이에요. 2025년, 정부가
규제를 풀면서 어떤 변화가 왔는지
도시계획 회의에서 정리하듯 알려드릴게요.

2025년 국토교통부는 재개발 속도를
빨리 하기 위해 안전진단 요건을 완화하고,
노후도 기준을 60%로 낮췄어요.

특히
1기 신도시는 통합재개발로 용적률을
최대 390%까지 올릴 수 있게 됐죠.
사업 기간이 2~5년 단축될 거란 전망도
나오고 있어요.

[출처: 국토교통부, 2025.01 발표]

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2. 시장 변화, 숫자가 말해줘요

숫자는 거짓말을 하지 않죠.
재개발 지역의 부동산 시장이 어떻게
변했는지 데이터를 통해 살펴볼게요.

2024년 말 기준, 재개발 구역 내
아파트 평균 매매가는 10~20% 상승했어요.

서울 강북구 번동은 4억 원에서 4.8억 원으로
20% 뛰었고, 노원 상계동은 5.5억 원에서
6.2억 원으로 12% 올랐어요.

경기 성남시
중원구는 4.5억 원에서 5.2억 원으로
15% 상승했죠. 반면, 비재개발 지역인
강남은 12억 원에서 12.1억 원으로
거의 변동이 없었어요.

지역	2023년 평균가	2024년 평균가	상승률
번동(재개발)	4억 원	4.8억 원	20%
상계동(재개발)	5.5억 원	6.2억 원	12%
성남 중원구(재개발)	4.5억 원	5.2억 원	15%
인천 계양구(재개발)	3.8억 원	4.4억 원	16%
강남(비재개발)	12억 원	12.1억 원	1%

[출처: 한국부동산원, 2025.02 통계]

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3. 수도권 재개발 투자 포인트

재개발로 돈을 벌고 싶다면, 어떤 단지에
투자해야 할까요? 수도권에서 주목받는
재개발 단지와 투자 포인트를 정리했어요.

2025년 기준, 수도권 재개발은
노후도 60% 이상, 연식 30년 이상 단지를
중심으로 진행 중이에요. 특히 역세권과
1기 신도시는 투자 수익률이 높을 가능성이
커요. 아래 표는 인기 단지와 투자 포인트예요.

단지명	지역	연식	현재 가격	투자 포인트
상계 주공 5단지	서울 노원구	35년	6억 원	역세권(7호선), 15% 이상 상승 기대
분당 미금역 현대 아파트	경기 성남시	33년	7.5억 원	1기 신도시, 사업성 높음
고잔동 연세 아파트	인천 남동구	32년	4.2억 원	저평가, GTX-B 연계 가능성
일산 주엽동 강선 아파트	경기 고양시	34년	5.8억 원	통합재개발, 용적률 상승
한남3구역 현대 아파트	서울 용산구	40년	9억 원	한강변 대규모 개발, 프리미엄 기대
성수동양 아파트	서울 성동구	25년	8억 원	전략정비구역, 한강 조망 가능성
수진1구역 주공 아파트	경기 성남시	38년	5.5억 원	8호선 역세권, 대단지 전환
계양 주공 3단지	인천 계양구	36년	4.5억 원	GTX-D 기대, 저가 매수 기회
번동 한신 아파트	서울 강북구	37년	4.8억 원	사업 확정, 20% 상승 기록
중동 삼익 아파트	경기 부천시	35년	5억 원	7호선 연장, 안정적 수익률

투자 꿀팁: 역세권과 사업 속도가 빠른 단지를 노리세요.
분양가 대비 분담금 비율도 꼭 체크!

[출처: 국토연구원, 2025.03 분석]

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4. 실제 사례와 한계점

현실 사례를 보면 재개발 투자의
가능성과 한계가 선명해져요.
몇 가지 사례를 통해 알아볼게요.

강북구 번동 한신 아파트는 재개발
확정 후 4억 원에서 5억 원으로 올랐어요.

경기 부천 중동 삼익 아파트는 4.2억 원에서
5억 원으로 상승했죠.

반면, 용산 서계동
현대 아파트는 공사비 갈등으로 지연되며
3.5억 원에 머물렀고,

인천 연수구 동춘동
주공 아파트도 조합 분쟁으로 3.8억 원에서
변동이 없었어요.

단지	지역	2023년 가격	2025년 가격
번동 한신 아파트	서울 강북구	4억 원	5억 원
중동 삼익 아파트	경기 부천시	4.2억 원	5억 원
서계동 현대 아파트	서울 용산구	3.5억 원	3.5억 원
동춘동 주공 아파트	인천 연수구	3.8억 원	3.8억 원

꿀팁: 사업성 높은 지역을 선택하려면
          조합원 분담금과 분양가를 꼭 확인하세요.

[출처: 매일경제, 2025.02.10]

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재개발은 기회지만, 모든 지역이
성공하는 건 아니에요. 공사비 상승과
조합 갈등은 여전히 큰 숙제죠.
여러분 동네는 어떤가요? 댓글로
의견 나눠주세요!